Imaginar que adquirimos una vivienda, y la misma adolece de errores en la construcción o en sus acabados, que de haberlos conocido, no hubiésemos adquirido o hubiésemos exigido un abaratamiento del precio, debido a los mismos.

Bien, si ya hemos adquirido la vivienda, no todo está perdido. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) contempla este supuesto, y vamos a explicaros cuales son los plazos con los que contamos, así como demás particularidades.

El artículo 17 de la LOE señala la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, estableciendo los siguientes plazos:

  1. a) 10 años defectos en elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
  2. b) 3 años por vicios constructivos o instalaciones que afecten a los requisitos de habitabilidad (higiene, salud y protección del medio ambiente).
  3. c) 1 año en relación con los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Por otro lado, y no menos importante, distinto al anterior, es necesario reseñar el plazo para reclamar.

Una vez producido o detectado el daño de remate, de habitabilidad o estructural, el usuario tendrá dos años para interponer las correspondientes acciones contra los agentes responsables de la construcción del edificio. Este plazo de prescripción admite interrupción con reclamaciones extrajudiciales, por ello, nuestra primera recomendación es remitir burofax al promotor, constructor, arquitecto (Director de Obra) y aparejador (Director de Ejecución) detallando los daños o defectos del inmueble.

Los dos años se computan desde que se produzcan los daños y no desde que venza el plazo de garantía, por lo que se puede dar el caso que la acción para reclamar haya prescrito antes del vencimiento del plazo de garantía.

Por tanto, el agente demandado podrá oponer la prescripción de la acción si demuestra que el perjudicado tuvo conocimiento de los daños con una antelación superior a los dos años, salvo que hubiera mediado una causa de interrupción de la prescripción.

El daño se produce cuando se manifieste y concrete su alcance, si bien hay que distinguir entre «daños continuados» y «daños permanentes».

Llegado este punto, se hace necesario traer a colación la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1997, en la que se afirma literalmente que:

«…estamos en presencia de lo que ha venido denominándose «daños permanentes», por contraposición al concepto de «daños continuados», entendiéndose por los primeros aquellos en los que el acto generador de los mismos se agota en un momento concreto aun cuando sea inalterable y permanente en el tiempo el resultado lesivo, en tanto que los segundos, los daños continuados, son aquellos que en base a una unidad de actos se producen día a día de manera prolongada en el tiempo y sin solución de continuidad».

En el caso de daños continuados (que no de daños permanentes) el plazo para reclamar no comenzará a computarse hasta que cese el hecho motivador del daño.

Ahora bien, ¿Qué pasa si el promotor o constructor realiza reparaciones y estas no resultan efectivas?

En caso de que cualquiera de los anteriores atienda las reclamaciones y se realizasen reparaciones es importante que estas queden documentadas por medio de un parte de trabajo o similar que recoja la intervención realizada y en qué fecha se realiza. Esto es importante, porque en muchas ocasiones estás reparaciones se limitan a salir del paso o disimular las consecuencias del defecto, pero no las causas y con el paso del tiempo la patología se reproducirá o incluso se agravará.

Pues bien, si el defecto se reproduce debe tenerse en cuenta que los plazos de garantía se contarán desde la fecha en la que se hicieron reparaciones, hecho este relevante a la hora de plantear futuras reclamaciones, por lo que es importante documentarlo.

Y si junto a los defectos constructivos, ¿se aprecian incumplimientos respecto a las calidades ofertadas?

 Es también habitual que a los defectos constructivos se sume un menoscabo en las calidades ofertadas. En este aspecto debe recordar el adquirente que la memoria de calidades que se suele adjuntar al contrato de compraventa es vinculante para el vendedor, así como los folletos promocionales. Independientemente de que esta merma de calidades pueda dar lugar a una reclamación autónoma solo por este hecho (responsabilidad contractual del vendedor), cabe también la posibilidad de acumular dicha reclamación a la demanda por defectos constructivos.

A modo conclusión, esperamos haber aclarado vuestras dudas al menos a grandes rasgos. Tras el boom inmobiliario, en el que «todo valía´´, muchos han sido los casos que nos han llegado hasta este despacho. El último de ellos, tuvo un desenlace muy favorable para nuestros clientes, pues ambos, tras comprar un piso sobre plano, atraídos por las características que les vendieron, decidieron comprarlo.

Pues bien, al entrar en la vivienda, no solo las calidades eran mucho más bajas que las ofertadas, sino que ni siquiera la vivienda reunía los metros que aparecían en el plano, y por los cuales habían pagado.

El promotor y el constructor, fueron condenados solidariamente a devolver el dinero que este cliente había pagado de más, además de la indemnización por los daños y perjuicios que esto les supuso y a pagar la diferencia entre los materiales que habían ofertado y los que realmente utilizaron.

Por tanto, si crees que tu vivienda adolece de algún vicio en la construcción o en las calidades por las cuales pagaste, ponte en contacto con nosotros. Buscaremos la mejor y más cómoda solución a tu problema.

Y recuerda que solo está perdido, aquello que no se reclama.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *